용익물건(지상권, 지역권, 전세권) 과 담보물건(유치권, 질권, 저당권)에 대해서 알아봅시다

제1절. 용익물건

용익물권이란 타인이 땅이나 건물을 사용,수익화 할것을 내용으로 하는 물권을 말한다. 여기에는 크게 3가지로 나누어볼 수 있다. 

 

1. 지상권

지상권은 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 땅을 사용하는 권리를 말한다. 지상권은 토지소유자와 지상권자 사이의 지상권 설정계약과 등기에 의해서 취득되는 경우가 대부분이다. 다른 부동산물건과 같이 상속, 경매, 판결, 공용징수, 취득시효 등 기타 법률의 규정에 따라서 취득할 수 있다. 또한 법률상 당연히 지상권의 성립이 인정되는 법정지상권이 있으며 관습법상의 지상권 성립 또한 인정하고 있다. 지상권의 존속기간에 대해서는 당사자들의 약정을 따르는것이 최우선이지만 민법은 최단기간에 대한 제한은 두고 있는 상태이다. 석조, 석회조와 유사한 견고한 건물인 경우에는 30년 그 밖의 건물의 경우에는 15년, 건물 외의 공작물이나 일반 소모품 같은 경우 5년, 수목인 경우에는 30년으로 매우 긴 시간 동안의 제한을 두고 있다. 덧붙여 판례에는 구분지상권의 경우 존속기간이 영구라고 할지라도 대지의 소유권을 전면적으로 제한하지 아니한다는 점을 비추어 보면, 지상권의 존속기간을 영구로 약정하는 것도 허용된다. 

한편, 현대에서는 지중 또는 공중의 입체적 이용에 대한 필요성이 제기되고 있는 가운데 타인 토지의 지상 혹은 지하에 일정한 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위해 그 구분층을 사용할 것을 내용으로 하는 구분지상권도 인정이 되고 있는 실정이다. 

 

2. 지역권

설정행위에서 일정한 목적을 위해 타인의 토지를 자기 토지의 편익을 위해 이용하는 것을 지역권 사용이라 하고, 해당 내용으로 사용하는 물건을 지역권이라 한다. 만약 A의 토지에 들어가기 위해 B토지를 거쳐야 하는경우, A토지의 편익을 위하여 B토지를 이용할 수 있는 용역물권이 지역권이라는 뜻이다. 여기서 편익을 제공받는 토지를 요역지라고 하고, 편익을 제공하는 토지를 승역지라고 부른다. 지역권은 지역권설정계약과 등기에 의하여 취득되는 것이 보통이지만, 취득시효, 상속, 양도 등에 의해서도 취득될 수 있다. 

 

3. 전세권

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도을 쫓아 사용, 수익화하며 전세권이 소멸하면 그 부동산의 전부에 대하여 후순위 관리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 물권을 말한다. 전세금의 지급은 전세권 성립의 요소가 되는 것이지만 그렇다고 해서 전세금의 지급이 반드시 현실적으로 수수되어야하는 것은 아니고 기존의 채권으로 전세금의 지급을 갈음할 수도 있다.

전세권은 부동산소유자와 전세권취득자 사이의 설정계약과 동시에 등기에 의하여 설정,취득하는 것이 일반적이다. 그 밖에 전세권의 양도, 상속에 의해서도 승계취득 할 수 있다. 전세권의 존속기간은 당사자의 임의로 정할 수 있으나, 최장기간은 10년을 넘지 못한다. 또한, 당사자의 약정기간이 10년을 초과하는 경우에는 10년으로 단축되며, 최단기간은 1년으로서 약정기간을 1년 미만으로 정한 떄에는 1년으로 하도록 하고 있다. 

 

 

 

제2절. 담보물권

담보물권의 개념은 채권의 담보를 목적으로 하는 물건을 말한다. 따라서 물건의 사용, 수익을 목적으로 하는 용역물권과는 물질적으로 차이가 있다. 즉 담보물권은 주로 그것의 교환가치 취득을 목적으로 하는 가치관이라 할 수 있다. 민법상 유치권, 질권, 저당권 3가지 종류로 나눌 수 있다. 

 

1. 유치권

가령 자동차를 수리한 자는 수리비를 지급받을떄까지 그 자동차의 인도를 거절 할 수 있다. 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야한다. 유치권이란 타인의 유가증권이나 물건과 같은 것들을 점유하는 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리를 말한다. 여기서 유치란 점유를 계속하고 인도를 거절함을 뜻한다. 선량한 관리자의 주의란 그 법률관계에서 거래상 통상적으로 요구되는 정도의 주의를 말한다. 유치권자는 그 채권의 변제받기 위하여 목적물을 현금화 할 수 있다. 그 방법은 경매가 원칙이지만, 감정인의 평가에 의해 유치물로 직접 변제가 충당되어질 것을 법원으로부터 허가받을 수 있는 간이변제충당도 인정된다. 또한 유치권자는 유치물의 과실을 수취해 다른 채권자보다 먼저 그 채권의 면제에 충당할 수 있다. 하지만 그 과실이 금전이 아닌 경우에는, 경매를 진행하여 판단해야 한다. 유치권자는 유치물에 관하여 지출한 비용이 있는 경우 그 상환을 청구할 수 있다. 

 

2. 질 권

질권이란 채권자가 채무의 변제를 받을 떄까지 그 채권을 담보로 채무자 또는 제3자로부터 인도받은 물건, 재산권을 유치함으로써 채무의 변제를 간접적으로 강제하는 동시에, 변제가 없으면 그 목적물로부터 우선하여 변제를 받는 권리이다. 유치적 효력을 가진다는 점에서 유치권과 공통되는 듯 보이지만 원칙적으로 당사자 사이의 계약에 의하여 성립되는 약정담보물권이라는 점에서 법정담보물권인 유치권과 다르다. 질권은 목적물의 종류에 따라 동산질권과 권리질권으로 나눌 수 있다. 전자는 동산을 목적으로 하는 질권이고 후자는 채권, 주식 등 동산 이외의 재산권을 목적으로 하는 질권을 말한다. 구 민법에서는 부동산을 목적으로 하는 부동산질권이라고 칭하기도 했으나 현재는 폐지된 상태이다.

 

3. 저당권

저당권은 우선변제를 받는 담보물권이라는 점에서 질권과는 동일하다. 하지만 저당권설정자가 목적물을 계속 점유하기 떄문에 유치적 효력을 갖지 않고, 우선변제적 효력만을 받는 다는 점이 강점이다. 이와 같이 저당권은 점유를 수반하지 않는 바, 저당권의 존재는 반드시 등기에 등록해야한다는 것이 원칙이다. 저당권이란 채구너자가 채무 담보를 위해 채무자 혹은 제삼자가 제공한 부동산 기타 목적물의 점유를 이전받지 않은 채 그 목적물을 관념상으로만 지배하다가 채무의 변제가 없으면 그 목적물로부터 우선변제를 받을 수 있는 담보물권을 말한다. 저당권은 다음의 경우 성립한다. 

 

1) 당사자 사이의 저당권설정의 합의와 등기에 의한 성립

2) 민법 제 666조에 의한 부동산공시수급인의 저당권설정청구권의 행사와 등기에 의한 성립

3) 민법 제 649조에 의한 부동산임대인의 임대토지 위의 임차인이 건축하여 소지하고 있는 건물을 압류함으로써 법률상 당연히 저당권이 성립하는 경우 등이다.

저당권의 효력은 저당부동산에 부합한 물건과 종물에 미친다. 한편 민법은 일반적인 저당권과는 다른 특수한 저당권에 대해 규정하고 있는데, 이를 공동저당, 근저당이라 한다. 공동저당이란 동일한 채권을 담보하기 위해 수 개의 부동산 위에 저당권을 설정하는 것을 말한다. 가령 A가 B에 대한 채권을 보증하기 위해 B의 부동산 중 3개의 일부 부동산에 저당권을 설정하는 경우가 그 예로 들 수 있다. 마지막으로 근저당이란, 게속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정의 채권을 장래읙 결산기에 일정한 한도액까지 담보하려는 저당권을 말한다. 근저당권은 등기된 최고액을 한도로 결산기에 실제로 존재하는 채권액 전부를 피담보채권으로 한다.